EXPERTISE

Pouquoi faire appel à un expert ?

L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

• un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
• un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
• un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
• un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

Une expertise qu’est ce que c’est ?

Dans leurs activités, plusieurs types de biens sont concernés :

• Immobilier d'habitation (maisons, appartements, châteaux, immeubles de rapport)
• immobilier d'entreprise et locaux industriels (ateliers, usines, entrepôts)
  bureaux,
• immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux)
• fonds de commerce
• immobilier agricole et foncier (bâtiments, terres agricoles, bois, forêts)
• Immobilier de loisirs
• Terrains à bâtir

Valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

Valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données».

La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…).

La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Quand faire appel à un expert ?
Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :

Gestion patrimoniale par des particuliers
Achat, vente, échange d’immeuble,
Partage successoral, donation-partage,
Sortie de communauté, d’indivision,
Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)

Déclarations fiscales
Déclaration de succession,
Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune

Dans l’environnement des baux commerciaux
Fixation du loyer de renouvellement,
Fixation de l’indemnité d’éviction

Dans la vie sociale de l’entreprise
Fusions, apports, cessions, achats,
Établissement des bilans
Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

Expertise pour prêt
Appréciation des garanties bancaires,
Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,
Détermination des provisions comptables.